Покупка недвижимости в Черногории в 2025 году остаётся одним из самых популярных и разумных решений для тех, кто хочет переехать в Европу, получить вид на жительство, вложить деньги в надёжный актив или просто иметь свой дом у моря. Черногория — это не только пляжи и горы, но и выгодные законы, простая процедура покупки, отсутствие ограничений для иностранцев и перспективный рынок с растущими ценами.
Почему стоит купить недвижимость в Черногории
Черногория сочетает в себе целый ряд факторов, делающих её крайне привлекательной для инвесторов и частных лиц:
- Полный доступ для иностранцев: нет ограничений на покупку недвижимости для граждан других стран. Можно купить квартиру, дом, участок — на физическое или юридическое лицо.
- Развивающийся рынок: несмотря на рост цен в последние годы, недвижимость в Черногории остаётся доступной по сравнению с соседними странами, такими как Хорватия, Словения, Италия.
- Природная красота и климат: море, горы, озёра, мягкий климат с 280 солнечными днями в году. Недвижимость у моря в Черногории — это не мечта, а вполне достижимая цель.
- Туристический потенциал: стабильный поток туристов делает покупку недвижимости выгодной для сдачи в аренду. Особенно это актуально в Будве, Которе, Тивате и на побережье Ульциня.
- Программа ВНЖ: собственник недвижимости имеет право на годовой вид на жительство с возможностью продления.
Кроме того, Черногория уже является кандидатом в ЕС, и в ближайшие годы вступление в союз может значительно повлиять на рост цен, интерес инвесторов и общий спрос на жильё.
ВНЖ Черногории по недвижимости
Один из главных мотивов для покупки недвижимости — это возможность легализовать своё пребывание в стране. По законам Черногории, покупка недвижимости даёт право на подачу документов на вид на жительство сроком на 12 месяцев, с правом ежегодного продления.
Особенности ВНЖ:
- Недвижимость должна быть жилой (не участок без построек);
- Стоимость жилья значения не имеет — можно купить даже недорогую квартиру;
- После получения ВНЖ требуется проживать в Черногории минимум 183 дня в году для продления;
- ВНЖ аннулируется при продаже объекта или смене владельца.
Также владельцы недвижимости могут подавать документы на ВНЖ для членов своей семьи. Это особенно актуально для тех, кто рассматривает переезд на ПМЖ, а не только сезонное проживание.
Недвижимость в Черногории у моря
Самые популярные объекты находятся на побережье Адриатического моря. Именно здесь наблюдается наибольший спрос — как со стороны покупателей, так и арендаторов. Локации различаются по цене, инфраструктуре и общему стилю:
- Будва — туристическая столица страны, здесь расположены одни из лучших пляжей, Старый город, рестораны и клубы. Цены на квартиры в новых домах начинаются от 3 000 €/м².
- Бечичи и Рафаиловичи — спокойные районы рядом с Будвой, отлично подходят для семей. Цены — от 2 500 €/м².
- Тиват — курорт премиум-класса с мариной Porto Montenegro. Элитная недвижимость здесь стоит от 5 000 €/м² и может доходить до 12 000 €/м².
- Котор — старинный город, входящий в наследие ЮНЕСКО. Предпочтение здесь часто отдают историческим объектам и апартаментам с видом на Боку-Которскую бухту.
- Бар — сочетание современного города, набережной, порта и Старого города. Жильё дешевле, чем в Будве, — от 1 500 €/м².
- Ульцинь — самый южный город страны, популярный у тех, кто ищет широкие песчаные пляжи. Здесь можно найти варианты от 1 300 €/м².
Покупка недвижимости у моря в Черногории — это не только комфорт для себя, но и перспективный источник дохода от краткосрочной аренды.
Недорогая недвижимость в Черногории
Тем, кто хочет купить недвижимость в Черногории по разумной цене, стоит обратить внимание на районы, удалённые от побережья. Вот несколько направлений, где цены существенно ниже, а условия жизни остаются комфортными:
- Подгорица — столица страны. Несмотря на административный статус, цены на жильё здесь низкие — от 1 300 €/м². Город удобен для тех, кто планирует жить круглый год и нуждается в инфраструктуре.
- Никшич — крупный индустриальный город с развитой логистикой и хорошим потенциалом. Средняя цена — от 1 000 €/м².
- Колашин и Жабляк — горные курорты, популярные зимой. Подходят тем, кто ищет жильё для спокойной жизни в горах или инвестиций в эко-туризм.
- Сельская недвижимость — в глубине страны можно купить дом с участком от 40 000 €, иногда даже дешевле. Такие объекты могут требовать ремонта, но привлекательны своей природной окружённостью.
Стоит учитывать, что недорогая недвижимость в Черногории зачастую требует дополнительных вложений, но может быть отличным вариантом для получения ВНЖ или летнего отдыха вдали от толп.
Цены на недвижимость в Черногории
Цены на жильё в Черногории в 2025 году продолжают расти, особенно в популярных прибрежных зонах. Однако, по сравнению с другими странами Европы, они остаются доступными. Ниже приведена ориентировочная таблица цен на недвижимость по регионам:
| Регион | Тип недвижимости | Средняя цена за м² (€) |
|---|---|---|
| Будва | Квартира (новостройка) | 3 000 – 4 200 |
| Бечичи | Квартира с видом на море | 2 500 – 3 500 |
| Тиват (Porto Montenegro) | Элитная недвижимость | 5 000 – 12 000 |
| Бар | Вторичная квартира | 1 400 – 2 200 |
| Подгорица | Квартира в центре | 1 300 – 1 600 |
| Никшич | Жильё в новостройке | 1 000 – 1 300 |
| Жабляк | Горный дом или квартира | 900 – 1 400 |
На стоимость влияют: близость к морю, наличие панорамного вида, уровень отделки, инфраструктура комплекса (лифт, паркинг, бассейн, охрана). Цены в элитных жилых комплексах могут превышать 5 000 € за м², особенно в Которе и Тивате.
Налоги при покупке и владении недвижимостью
Налог при покупке
- При покупке вторичной недвижимости уплачивается налог на переход права собственности — 3% от кадастровой стоимости объекта.
- Если вы покупаете новостройку у застройщика, НДС в размере 21% уже включён в цену — дополнительно ничего платить не нужно.
Налог на владение
После регистрации права собственности, владельцу необходимо ежегодно оплачивать налог на имущество:
- 0,25–1% от рыночной стоимости, установленной муниципалитетом;
- Ставка зависит от расположения объекта и типа недвижимости;
- В туристических зонах, таких как Будва и Котор, ставки выше, чем, например, в Никшиче или Плаве;
- Налог оплачивается до 31 марта каждого года, есть возможность рассрочки.
Другие расходы
- Услуги нотариуса: обычно 0,5–1% от стоимости сделки;
- Регистрация в кадастре: 30–60 €;
- Услуги риелтора (если есть): от 3% от стоимости объекта.
Плюсы покупки недвижимости в Черногории
ВНЖ и путь к ПМЖ
Как мы уже упоминали, приобретение жилой недвижимости даёт право на ВНЖ, который можно продлевать ежегодно. Через 5 лет проживания можно подать документы на ПМЖ, а ещё через 5 — на гражданство (при соблюдении всех условий).
Выгодная аренда
Недвижимость у моря сдаётся в аренду с мая по октябрь. Доход от краткосрочной аренды составляет 5–8% годовых от стоимости объекта. Особенно выгодна сдача в Тивате, Будве, Бечичи и Которе.
Перспективы роста цен
Черногория — кандидат на вступление в ЕС, и по опыту других стран после вступления ожидается рост стоимости недвижимости. Инфраструктура развивается, появляются новые жилые комплексы, набережные, яхтенные марины.
Простота оформления
Процесс покупки прозрачен и понятен. Все сделки проходят через нотариуса, права собственности регистрируются официально, государство защищает права иностранцев.
Качество жизни
Жить в Черногории приятно и недорого: тёплый климат, экологически чистые продукты, тишина, море рядом. Всё это делает страну идеальной для переезда на ПМЖ или жизни на 6–9 месяцев в году.
Заключение: кому подойдёт покупка недвижимости в Черногории
Недвижимость в Черногории — это не только мечта о жизни у моря, но и стратегически выгодный шаг. Страна предлагает простые условия покупки, лояльную систему ВНЖ, низкие налоги и стабильный рынок. Она отлично подходит для:
- Семей, желающих переехать в экологичную страну с высоким качеством жизни;
- Инвесторов, ищущих ликвидный актив и стабильный доход от аренды;
- Цифровых кочевников и предпринимателей, которым нужен второй дом в Европе;
- Пенсионеров и путешественников, желающих жить в мягком климате и спокойной атмосфере.
С 2025 года Черногория стала ещё доступнее благодаря расширению авиасообщения, цифровизации процессов и международному интересу к местной недвижимости. Если вы давно присматривались к этой стране — сейчас самое время действовать.
